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●所得税・住民税(譲渡所得)
個人が土地や建物を売却し利益が生じた場合にはその利益に対して所得税と住民税がかかります。
この利益を税法上、「譲渡所得」と呼びます。
「土地建物を売った場合の税金」はまずのこと譲渡所得金額を計算することから始め、そして売却した土地や建物の所有期間(5年以下か5年を超えているか)に応じた額の計算を行います。

譲渡所得=譲渡価額−取得費−譲渡費用

(この譲渡所得がプラスであれば譲渡益が、マイナスであれば譲渡損が出たことになります。)
課税譲渡所得金額=譲渡所得−特別控除
・譲渡価格 土地建物の譲渡(売却)金額
・取得費 売却した土地・建物を取得(購入)した時の費用で一定のものです。
 以下のようなものが取得費として認められます。
(イ) 土地・建物の購入価額
   (建物に関しては経過年数により減価すると考えます)
(ロ) 購入時の仲介手数料・印紙税・登記費用・不動産取得税
(ハ) 購入の為に支払った立退料・測量費・建物の解体費用
(ニ) その他
  実際の取得費が不明の場合は譲渡価額の5%となります。
・譲渡費用  土地・建物を売却するために要した費用で一定のものです。
以下のようなものが譲渡費用として認められます。
(イ) 売却の時の仲介手数料・印紙税
(ロ) 売却のために支払った立退料・測量費・建物の解体費用
(ハ) その他
・特別控除 国の政策的な配慮によって設けられているもので「居住用の財産の3000万円特別控除」等、色々とあります。どのような場合にどのような特例が利用できるかについては「個人が土地建物を売却したときの税金」を参照してください。

また特別控除を利用する場合や長期譲渡・短期譲渡の判定をする上で、大事になるのが所有期間と居住期間です。ご自分で5年を超えていると思っていても税法上認められない場合もありますのでご注意下さい。その判定については以下をご参照してください。

[所有期間・居住期間について]

税務上の特例を受ける上での居住期間は入居日と転居日の間の日数ですが、所有期間は譲渡(売却)した年の1月1日現在で何年経過しているかで求めます。

つまり、取得の日から元旦を6回以上迎えると5年超となり「長期譲渡所得の課税」になると考えるといいでしょう。なお、居住期間に関しては例えば単身赴任等でいずれ家族の元へ戻るということが認められる場合は、その期間は居住期間に含まれます。その他解釈が難しい場合は税務署・税理士等に必ず確認して下さい。

[取得日・譲渡日について]
上記のように長期譲渡・短期譲渡の判定をするわけですが、その基準となる取得日・譲渡日に関しては原則として以下の通りに定義されます。
・取得日  土地・建物の引き渡し日
・譲渡日  土地・建物を引き渡した日
いずれも原則は引き渡し日ですが、契約効力発生の日によることもできます。
 

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